住宅ローンについての基礎知識。賢い商品選びから賢い返済方法まで

賢い商品選び

商品選びの王道はとにかく比較

住宅ローンは、ある意味で株と似ている一面があります。どちらもトータルコストが大切なポイントになってくるからです。そもそも株という商品には、必ず手数料があるのですね。いわゆる株価などに特定の割合を乗じた手数料が発生するケースが多いですが、それはトータルコストには大きく関わってきます。できるだけそのコストを低く抑えたいと思うのは、至極当然でしょう。

ところで住宅ローンにも、やはりコストはあるのですね。いわゆる金利などは、見逃せないポイントの1つになるでしょう。それぞれの銀行によって金利も異なっている訳ですから、その数字で各銀行を比較している方々も、決して珍しくはありません。

ただ住宅ローンのコストを比較している方は、総じてハイブリッド型に関心を抱いている傾向があります。一般的なタイプよりも、金利などは比較的低めになっているからです。また銀行によっては、相談窓口などを設置している事もあります。トータルコストを抑える為の相談に乗ってくれる事もあるので、窓口を利用してみるのも一法です。

 

住宅ローンの審査について

住宅ローンの審査では、勤務先と勤続年数が重要視されます。収入の額はもちろんですが、その安定性を重視します。契約社員の場合には、継続性に不安があると判断されるために、正社員以外の借入れは、住宅ローンの場合には、難しいのが現状です。収入の安定性という点で、勤続年数が重視されます。一般的には、勤続年数は3年以上が目安となります。

ただし、例外もあり、同じ業種でキャリアアップの転職などであれば、勤続年数が短くても問題ないと判断されるようです。勤務先も審査では、重要視される項目となりますが、自営業の方の場合には、事業の継続年数が3年以上であることが、目安となるようです。自営業の場合には、収入の安定性という点では不透明です。ゆえに、過去3年間の所得が、審査の対象となるようです。

一般的な銀行の住宅ローンの場合には、借入れ要件のひとつとして、「団体信用生命保険に加入できること」とされています。つまり、住宅のローンを借入れするためには、生命保険に加入できる健康状態であるということが、必須となります。中には、団体信用生命保険に加入できなくても、借入れが可能なものがありますが、万一の場合には、遺族が引き続きローンの返済をしていかなければならなくなります。

 

住宅ローン減税を賢く利用

住宅ローン減税という言葉をご存知でしょうか?これはある一定の条件をクリアすると住宅ローンの残高に応じて毎年税金が戻ってくるというもの。最初の10年間、毎年残高の1パーセントの税金が戻ってきます(最大40万円)。ただしこれは自動で戻ってくるわけではありません。最初の年に手続きを行い、その後9年間は確定申告(サラリーマンなら年末調整)で書類を出す必要があります。

こう聞くと面倒そうだな、と思うかもしれませんがこの金額は大きいですよ。例えば変動金利で借りている人は現在1パーセントを切る金利の人が多いですよね。例えば0.7パーセントで借りている人は1パーセント減税されるとプラスになるのです。このプラスになった分を固定資産税の支払いに使う人がおおいですが、住戸の修繕費として積み立てるのがおススメです。

修繕費はトイレのように小さなものから外壁など大幅に予算をとるものまで様々かかってきます。住宅ローン減税のプラスになった金額は資金計画をしっかり立てて貯蓄していきましょう。

 

赤字申告と住宅ローン減税はどちらが得?

自営業を営んでいる人の多くは、住宅ローンの審査が通りにくいといわれています。その理由としては、利益とみなされる金額がすくないため、住宅ローンを組むための十分な収入がないとみなされるからです。俗にいうところの赤字申告で、収入に対して経費を多く申告して税金を少なくする税金対策方法のひとつになっています。

そのため、収入の額面上では金融機関からの信用を得る説得力がなくなってしまい、住宅ローンを組みにくくなるというわけです。重要なのは、住宅ローン減税による申告と、それまでやっていた赤字申告のどちらの税金総額が安いかということです。シミュレーションをしたうえで、住民税約何万、所得税約何万という形で算出してみましょう。

住宅ローンによる減税は、確定申告書の申告書Bにある住宅借入金等特別控除の欄に、年末の借入残高の1%を転載すると出てきます。基本的には、赤字申告を3年間しなければ住宅ローンを組むのは比較的簡単だと言われているので、税金を安くできる見込みがあるならば、頑張ってみましょう。

 

賢い返済方法

返済の王道は「繰り上げ返済」とオトクな金利を選ぶ「借り換え」

 

繰り上げ返済

住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済む。一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料が別途必要な場合と不要な場合がある。

出典:Goo辞書

 

借り換え

現在の住宅ローンの金利は歴史的に見て非常に低い状態にあります。そのため、過去に固定金利でローンを組んで現在も返済を行っている方の多くは、借り換えによって大幅に金利を下げることが可能になります。

出典:住宅ローン借り換え大作戦
住宅ローンの借り換え.xyz/

ランキングには載っていない『借り換えで人気の住宅ローン』とは?住宅ローン借り換えの【進め方】と【借り換え向きの金融機関】を徹底解説。

 

住宅ローンを借り換えるメリット

ここ数年、日本の金利水準は世界的に見ても最低と言ってよいくらいの低水準になっています。銀行にお金を預けておいても、ほとんど金利がつかないような状態なので、少々リスクが高い手段で資産運用をしている人が少なくありません。徐々にインフレ傾向が見られるようになってきていますから、銀行にお金を預けておいたのでは、実質的に資産価値が目減りしてしまうことになってしまいます。

しかし、金利水準が低くなっている今だからこそメリットを得ることができるものもあります。たとえば住宅ローンの借り換えが良い例です。現在よりも高い金利水準の時に固定金利で住宅ローンを組んだ人の場合、借り換えによって、大幅に金利負担を軽減できるようになる可能性があります。住宅ローンは元金が大きいですから、うまく借り換えることができれば、総支払額を数百万円単位で減らすことができます。

全ての人が有利になるわけではありませんが、今から10年以上前に固定金利のローンを組んでマイホームを購入した人で、その残高がまだ1000万円以上残っているような人は、真剣に検討してみる価値があります。素人ではなかなか判断しにくい問題ですので、金融機関の窓口へ行って相談してみるとよいでしょう。